Scegliere l'opzione i «cedolare secca» diventa sempre più conveniente

I1 regime della cedolare secca sui canoni di locazione è stato reso ancora più conveniente, a partire dal 2013, da due recenti interventi legislativi. Il primo è contenuto nell'articolo 4, D.L. n. 92/2012, e riguardala
riduzione della percentuale di abbattimento dei canoni. in Irpef dal 15% al 5%. Il secondo è invece recato nell'articolo 4, D.L. n. 102/'13, e consiste nella riduzione dell'aliquota dal 19% al 15% peri contratti a canone concordato.
Proprio tale tipologia di contratti potrebbe beneficiare di ulteriori sconti d'imposta stando ad alcune ipotesi allo studio del Governo che dovrebbero trovare spazio in un prossimo decreto legge. La cedolare sostituisce l'Irpef e le relative addizionali sui redditi fondiari nonchè l'imposta di registro e di bollo sui contratti di locazione.
L'ammontare dell'imposta sostitutiva è pari al 21% che diventa per l'appunto il 15% per i contratti a canone concordato.
Non tutti possono scegliere tale regime agevolativo. In primo luogo, deve trattarsi di € locazioni ad uso abitativo aventi ad oggetto unità immobiliari aventi tale destinazione catastale. Inoltre, la locazione non deve
ï essere effettuata nell'esercizio di impresa ovvero di arte o professione. Secondo la tesi dell'Agenzia delle Entrate, la qualifica di imprenditore non deve sussistere tanto in capo al locatore (il che è ovvio) quanto in
capo al locatario (la qualcosa è invece opinabile).
L'opzione - per cui dal 1° aprile occorre utilizzare il modello Rli - si esercita, in linea di principio, all'atto della registrazione del contratto e vale per tutta la durata dello stesso. E tuttavia possibile entrare e uscire dal regime sostitutivo in una qualsiasi delle annualità contrattuali. Per entrare in una annualità intermedia è
sufficiente inviare il modello 69 entro la scadenza di pagamento dell'imposta di registro annuale sul canone di locazione, senza ovviamente versare nulla a tale titolo.
Per uscire dalla cedolare occorre invece inviare una apposita comunicazione al competente Ufficio dell'Agenzia delle Entrate entro la scadenza dell'imposta di registro annuale, questa volta versando l'imposta stessa.
Una peculiarità della disciplina in esame è che, poichè la cedolare produce effetti per annualità contrattuali e non per anni solari, potrebbe accadere che nello stesso anno una parte dei canoni sia soggetta a lrpef e l'altra a cedolare. Si ipotizzi, ad esempio, una locazione con annualità dal primo aprile 2013 al 31 marzo 2014. Se il contribuente decide di entrare in cedolare a partire dalla annualità che ha inizio dal primo aprile 2014 si avrà che i canoni di quest'anno per i primi tre mesi saranno soggetti a lrpef e perla restante parte d'anno ricadranno nel regime sostitutivo.
t importante ricordare che se si opta per la cedolare bisogna rinunciare agli aggiornamenti contrattuali per tutta la durata dell'opzione. Ditale rinuncia occorre dare notizia all'inquilino, a pena di inefficacia dell'opzione, tramite lettera raccomandata.

Di Luigi Lovecchio

Fonte: il Sole 24 Ore


30/01/2014