Da Nord a Sud, i prezzi degli immobili, secondo i dati di Nomisma, Fiaip, Tecnocasa e Agenzia delle Entrate
Sul fatto che nel 2013 i prezzi delle case abbiano continuato la discesa concordano tutte le fonti; non c?è però uniformità di vedute sull’entità della caduta: si va dal -5 per cento segnalato da Nomisma per le grandi città al -9 per cento cumulato tra primo e secondo semestre indicato da Tecnocasa, per giungere al -12 per cento riportato dall’ultimo Osservatorio Fiaip.La voce del FiscoSu valori più ridotti si pongono i dati ufficiali, quelli dell’Agenzia delle Entrate che, partendo dai prezzi indicati sui rogiti, segnalano per Milano una riduzione su base annua dei prezzi dell’1,6 per cento e per Roma del 4,1 per cento. Torino è a -7,2 per cento e Genova a -7,7 per cento. I valori dell’Agenzia riflettono i prezzi dichiarati sugli atti di vendita e le variazioni quindi in teoria dovrebbero essere quelle più attendibili. Nella realtà il confronto viene fatto sì su dati reali, ma su basi non esattamente comparabili; negli ultimi anni la crisi ha maggiormente colpito la fascia di mercato di minor valore ed è aumentato il peso degli immobili di prezzo medio alto. Questo fa sì che le variazioni al ribasso risultino con tutta probabilità sottostimate, o, se si preferisce, che i prezzi medi risultino sovrastimati. Le quotazioni dell’Agenzia vanno comunque guardate con attenzione, perchè sono destinate a diventare la base per la riforma dei valori catastali. E non è più raro, come una volta, il caso di stime medie dell’Omi (l’Osservatorio del mercato aggiornato ogni sei mesi) superiori ai valori reali. Quando la riforma del Catasto, cui il Parlamento ha dato il via libera nelle scorse settimane, diventerà realtà, potrebbero esserci problemi seri per i contribuenti. Perchè la riforma operativa diventi operativa servono, però, almeno tre anni.

La discordanza tra le cifre che abbiamo indicato dimostra una volta di più che l’andamento del mercato immobiliare non è misurabile con precisione, come si può fare per gli strumenti finanziari. Nonostante questo abbiamo provato a vedere nell’arco di un quinquennio quanto la crisi abbia pesato sui valori immobiliari nelle otto maggiori città del Paese basandoci sui dati di Nomisma dei valori degli appartamenti usati ma abitabili. Per Milano e Roma abbiamo effettuato un surplus dì indagine con il confronto tra i prezzi rilevati da Tecnocasa nei quartieri a fine 2008 e a fine 2013 e abbiamo calcolato le variazioni sui valori degli appartamenti medi solo sulle aree esattamente comparabili. Secondo i dati di Nomisma, le perdite maggiori si sono registrate nelle periferie, con valori superiori al 20 per cento a Bologna Firenze e Torino. Milano ha fatto segnare -18,6 per cento e Roma -13 per cento. Nelle due città la caduta di valore nelle zone di pregio è però stata minore, limitandosi a un meno 11,9 per cento nel capoluogo lombardo e a meno 8,9 per cento (il risultato in assoluto migliore del confronto) nella Capitale. Nella lettura dei dati che abbiamo ricavato dai borsini di Tecnocasa va invece precisato che abbiamo dovuto escludere alcune aree di pregio come la maggior parte del Centro storico o l’area della ex Fiera a Milano o le zone più esclusive di Roma, perchè non era possibile un confronto temporale su aree perfettamente sovrapponibili. Si tratta di zone in cui c’è stata una diminuzione dei prezzi, ma di entità minore rispetto alla media.

A Milano risulta in positivo solo una strada sulla quarantina confrontate, via Montenero, con un aumento dei prezzi del 6 per cento. Per il resto vi sono ben 12 aree con perdite superiori al 20 per cento. La palma della performance peggiore va a via Padova, e questa è una costante di qualsiasi studio condotto sul mercato milanese negli ultimi anni anche se il risultato è in parte inspiegabile se si considera che si tratta di una zona meglio servita di altre aree della città in cui il disagio sociale e i problemi dell’integrazione sono altrettanto forti se non maggiori. Nella Capitale in almeno venti zone si sono registrate cadute di prezzo superiori al 20 per cento, ma ce ne sono anche sette che registrano aumenti, fino al +11,6 per cento di Monteverde Vecchio. E, se in linea di massima le zone residenziali della buona borghesia hanno registrato un andamento nettamente migliore di quelle periferiche, non mancano le sorprese: tra le migliori performance, con +11,1 per cento c’è quella registrata da Torre Maura, periferia Est, tra le peggiori, -23,1 per cento, quella del quartiere Prati Mazzini. Infine una notazione: i due confronti sono effettuati su abitazioni usate perchè rappresentano la grande maggioranza del mercato. Il costo del nuovo è sceso per forza di cose di meno: la struttura di prezzi delle case in costruzione è molto rigida e i margini di sconto sono molto limitati. Se far scendere del 10 per cento in trattativa il prezzo di una casa usata è oggi la regola (anzi, se ci si limita a questo il venditore può dirsi fortunato), nel listino di un costruttore uno sconto del 10 per cento è un’enormità. L’inamovibilità del prezzo però oggi è un limite molto pesante per le imprese edili, come dimostra la difficoltà crescente di vendere nei cantieri degli hinterland cittadini, offerti a prezzi che il mercato non recepisce più.
Di Pagliuca Gino

Fonte: Corriere economia


14/04/2014