Chi compra casa oggi in Italia preferisce l'usato e il nuovo regime fiscale sulle compravendite in vigore dal 2014 penalizza ulteriormente, seppur di poco, le nuove costruzioni. A spaventare, però, sono i costi di ristrutturazione, nonostante gli incentivi fiscali (la legge di stabilità ha prorogato per tutto il 2014 il bonus del 50% per le ristrutturazioni edilizie e del 65% per gli interventi di riqualificazione energetica): non tutti possono permettersi l'investimento, soprattutto dopo l'acquisto di un'abitazione, anche se ceduta a un prezzo conveniente. Così, mentre le compravendite sono calate di un ulteriore 9,2% nel 2013 (ultimo dato Agenzia delle Entrate), il 78,3% delle transazioni ha riguardato abitazioni usate e solo il 21,7% le nuove costruzioni.
A dirlo è il centro studi del Gruppo Tecnocasa, sulla totalità delle compravendite intermediate dalle agenzie del network immobiliare nel secondo semestre dell'anno scorso. In particolare, nelle zone centrali delle grandi metropoli, dove la maggioranza del patrimonio abitativo è rappresentato da immobili datati, la percentuale di immobili usati compravenduti nel secondo semestre 2013 sale all'89,2%; quella di nuove costruzioni residenziali è del 10,8 per cento. In periferia, invece, il confronto nuovo contro usato scende al 79,8% contro il 20,2 per cento. «Nell'hinterland – afferma Fabiana Megliola, responsabile dell'ufficio studi Tecnocasa – il nuovo si compra di più: qui negli anni del boom immobiliare sono stati fatti tanti interventi di sviluppo, acquistati perchè meno costosi rispetto ai prezzi delle grandi città».
Oggi chi cerca una casa da acquistare ha le idee chiare: la scelta tra nuovo e usato spesso è obbligata. «L'acquisto di un immobile nuovo in pronta consegna - afferma Guido Lodigiani dell'ufficio studi di Immobiliare.it - diventa conveniente se si ha urgenza di abitarlo. Nei centri storici, inoltre, il nuovo è quasi assente mentre in periferia è spesso in eccedenza. E gli immobili appena costruiti di solito sono più efficienti, ma offrono spazi minori destinati agli ingressi, ai corridoi, con metrature delle camere più ridotte». Anche secondo Tecnocasa le dimensioni richieste incidono in modo netto nella scelta tra nuovo e usato: il 76,9% di chi ha acquistato un monolocale nel 2013 ha scelto l'usato; sui cinque locali, invece, la percentuale di chi sceglie il nuovo scende al 16,2 per cento.
Nel 2013, come ha riportato l'ultima nota trimestrale delle Entrate, si sono concluse 403.124 compravendite di abitazioni: l'accenno di ripresa registrato a metà anno ha frenato nell'ultimo trimestre dell'anno, perchè in molti hanno rimandato l'acquisto a gennaio, con l'entrata in vigore del nuovo regime fiscale. Le nuove imposte sulle transazioni immobiliari, però, continuano a favorire l'usato: quando a vendere è un'impresa e non un privato resta l'Iva (4% prima casa, 10% il resto) sulle nuove abitazioni entro 5 anni dalla fine dei lavori e le imposte (ipotecaria, catastale e di registro) passano da 168 a 200 euro. Agevolati, invece, gli acquisti di prime case da privati (di solito si tratta di immobili usati), per cui l'imposta di registro passa dal 3 al 2% e quelle ipotecaria e catastale da 168 a 50 euro.
Non bisogna stupirsi, dunque, se resta abbondante l'offerta sul mercato: Scenari Immobiliari stima la presenza di 2,4 milioni di seconde o terze case vuote, sfitte (o comunque in disuso) e 0,4 milioni di unità residenziali di nuova costruzione o in corso di costruzione. Infine, mentre sull'usato si possono spuntare ribassi di prezzo importanti, sul nuovo si ha quasi sempre la possibilità di personalizzare l'immobile decidendo la distribuzione degli spazi e il capitolato, con una garanzia decennale sui difetti di edificazione (art. 4 del decreto legislativo n. 122 del 20 giugno 2005). «L'usato risulta preferibile – conclude Lodigiani di Immobiliare.it – solo in location residenziali, verdi e ben servite. Altrove è meglio puntare sul nuovo, perchè è più bassa la probabilità che l'immobile acquisti valore dopo i lavori di ristrutturazione».

Di Michela Finizio

Fonte: il sole 24 ore


18/04/2014