Giramolfetta
 MOLFETTA - mercoledì 11 dicembre 2024 - Giramolfetta anche su... Facebook You Tube
 
La delibera condominiale per le spese a carico solo di alcuni proprietari

La delibera condominiale per le spese a carico solo di alcuni proprietari



Chi ha il diritto di partecipare e di votare in una assemblea di condominio, quando l'opera o la spesa è a carico solo di alcuni dei proprietari? E' applicabile il principio io decido e voto e tu paghi? oppure, vale il principio vota solo chi paga? Cosa accade se alla votazione partecipano soggetti non interessati alla spesa? cosa accade se la delibera è assunta con il voto determinate di persone che non hanno partecipano alla spesa? chi decide come ripartire la spesa (art. 1123 c.c.)


L’istituto condominiale continua a essere un complesso di norme molto difficile (non solo per la presenza – in assemblea – di diversi modi di vedere le cose oppure, quanto meno, diversi modi di sentire il condominio).
Uno dei problemi che l’assemblea deve affrontare è quello di decidere chi vota in relazione ad ogni tipo di spesa, in teoria il problema potrebbe sembrare di scarsa rilevanza pratica, in realtà se la questione viene studiata da vicino ci si accorge della fondamentale importanza della fattispecie. In modo più chiaro ci si potrebbe chiedere chi vota (e di conseguenza chi paga) per riparare l’ascensore (che serve solo un gruppo di proprietari) oppure chi decide e paga per riparare il tetto (calpestabile o meno) o del lastrico solare che copre solo alcuni dei proprietari oppure la colonna fecale che serve solo una scala. La questione è identica sia se si tratta di spesa ordinaria sia se si tratta di spesa straordinaria.
Inoltre, occorre chiedersi, chi è legittimato ad impugnare la delibera ex art. 1137 c.c. se contrario alla stessa? Di solito è legittimato ad impugnare la delibera (o almeno ha interesse ad impugnare la decisione dell’assemblea coloro che hanno diritto di voto nella stessa.
Il primo problema da superare per rispondere al quesito è quello di valutare se è possibile avere delle delibere in cui votano solo alcuni proprietari, in quanto sono gli unici interessati oppure, detto, in modo diverso, se sono ammissibili delle assemblee limitare solo ad alcuni dei proprietari. In teoria la risposta è positiva sia per il nuovo art. 1117 bis c.c. il quale dispone che le disposizioni del condominio si applicano in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117.
Superato il primo problema teorico, affermando che se sono possibili assemblee separate (per condominio minimo) è possibile che in una singola assemblea votino solo alcuni dei proprietari.
a) vota solo chi deve pagare, infatti, coloro che non sono obbligati a pagare non sono, neppure, interessati alla votazione, in quanto coloro che non sono obbligati al pagamento non possono decidere su una questione che incide sul portafoglio di altri, sarebbe illogico e irrazionale usare il principio per il quale io voto e io decido, (sull’importo dei lavori, sulla scelta dell’impresa), ma poi solo tu paghi per le scelte che – formalmente – ti ho imposto anche io;
b) l’altra alternativa sarebbe quella di procedere alla decisione ammettendo tutti i proprietari a votare (e, quindi, a decidere) mentre solo alcuni sopportano la spesa, decisa – di fatto – da altri.
Quest’ultima opzione si trova in contrasto, non solo, con il principio che costruisce la legittimazione a votare sull’esclusione dal voto di coloro che non sono destinati a sopportare la spesa, e che, di fatto, limita la legittimazione a decidere e votare ai soggetti destinati a sopportare la spesa. In realtà, adottare questo modus operandi incide, in modo,occulto, anche sui quorum deliberativi dell’assemblea. Infatti, potrebbe accedere che la decisione sul quantum della spesa o sulla scelta della ditta appaltatrice non venga approvata se votassero solo i soggetti destinatari del pagamento (in quanto contrari ad una determinata impresa o contrari ad un determinato importo), mentre se votassero tutti i proprietari, anche quelli non obbligati al pagamento, potrebbe accadere che la spesa potrebbe essere approvata eventualmente con il voto contrario di tutti i soggetti interessati al pagamento. E’ evidente l’intera illogicità e irrazionalità di quest’ultimo sistema che potrebbe anche essere usato per imporre scelte a discapito della “minoranza”.
Inoltre, se si seguisse quest’ultima strada si dovrebbe anche decidere (in modo formale) come ripartire in concreto la spesa, infatti, (difficilmente coloro che votano, poi, vogliono anche pagare) e per evitare, ambiguità, l’assemblea dovrebbe espressamente (anche come mera indicazione all’amministratore) decidere su come ripartire effettivamente la spesa, del resto, se si dovesse seguire almeno un criterio logico, le modalità di voto dovrebbero rispecchiare anche le modalità di pagamento, oppure, detto in modo diverso, dalle modalità di voto si dovrebbe anche individuare coloro che sono obbligati a pagare.
Invece, nel caso concreto la situazione è completamente opposta, perchè il meccanismo di voto è dissociato dal meccanismo di spesa, e coloro che si sono arrogati il diritto di deliberare, poi, trasferiscono gli oneri della (loro) decisione solo su alcuni dei proprietari.
Se non si seguisse questa strada si potrebbe essere contestato (in sede giudiziaria ex art. 1137 c.c.) oltre all’errore sulla votazione (quorum) che determina solo l’annullabilità della delibera, la volontà di modificare i criteri di riparto e una tale decisione darebbe adito alla nullità della delibera.
Quanto sopra esposto è confermato anche dall’art. 1123 c.c. e dall’interpretazione fornita dalla giurisprudenza Cass. civ. sez. II, 12 maggio 2014 n. 10270 “Occorre ricordare che, in tema di condominio negli edifici, le parti dell’edificio che sono destinate ad assolvere una funzione nell’interesse di tutti condomini, rientrano, per la loro funzione, fra le cose comuni, le cui spese di conservazione sono assoggettate alla ripartizione in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive, ai sensi della prima parte dell’art. 1123 cod. civ., non rientrando, per contro, fra quelle parti suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura diversa, ovvero al godimento di alcuni condomini e non di altri, di cui all’art. 1123, secondo comma e terzo comma cod. civ.. Ed invero la previsione dell’art. 1123, secondo comma, presuppone, in relazione alla natura e alla destinazione, un uso differenziato della cosa comune, per cui la relativa spesa deve essere sopportata dalle proprietà esclusive che ne godono in proporzione del valore relativo, mentre il terzo comma fa riferimento all’ipotesi in cui i beni siano al servizio soltanto di alcune unità immobiliari.
Pertanto, una volta verificato che il muro realizzava l’interesse di tutti condomini, la ripartizione delle spese doveva avvenire in base alla compartecipazione al condominio espressa nei millesimi, essendo irrilevante che lo stesso svolgesse funzioni ed avesse utilità ulteriori : al riguardo, va considerato che, non essendo possibile determinare il diverso grado di utilità, la ripartizione va stabilita in base al valore millesimale.
La deroga ai criteri di cui al primo comma dell’art. 1123 cod. civ. deve avvenire con il consenso di tutti i condomini”.

Questi principi sono tutti da verificare nell’ambito dell’assemblea del supercondominio.

Di Paolo Giuliano
Fonte: Fanpage.it





28/05/2014
L'angolo del condominio a cura di Saverio Piergiovanni
24/04/2018
L’installazione dell’ascensore nel condominio
27/01/2018
L’errore e la revisione delle tabelle dei millesimi del condominio
20/09/2017
Amministratore di condominio e lite giudiziaria
23/07/2017
L’unità immobiliare in comune nel condominio
24/05/2017
Rettifica modifica revisione delle tabelle dei millesimi
28/02/2017
L’assemblea di condominio e la proprietà privata o esclusiva
19/01/2017
L’uso del suolo condominiale sul quale è costruito l’edificio
02/12/2016
Assemblea di condominio nulla e decreto ingiuntivo
16/10/2016
La lite contro il condominio e i poteri del singolo proprietario
09/09/2016
Anche una cantina può essere un bene condominiale
03/08/2016
La separazione, il divorzio e le spese del condominio
21/06/2016
I beni condominiali (1117 cc) e la ripartizione delle spese (1123 cc)
09/05/2016
La partecipazione all’assemblea di condominio e l’apparenza di diritto
01/04/2016
Condominio minimo e spese urgenti
26/02/2016
Le parti private o condominiali dei balconi e i danni
12/12/2015
Le differenze tra un consorzio immobiliare e il condominio (supercondominio)
29/07/2015
Condominio: per il risarcimento del danno c’è solidarietà tra i proprietari
10/07/2015
Le innovazioni vietate dell’unità immobiliare privata nel condominio ex art. 1122 cc
21/06/2015
La competenza territoriale nelle cause tra condomini ex art. 23 cpc
05/06/2015
Agevolazioni edilizie: nuovi lavori e prosecuzione dei lavori precedenti
27/05/2015
Tabelle dei millesimi del condominio approvate con un accordo tacito
13/05/2015
L’amministratore giudiziario del condominio dopo la riforma
01/05/2015
Il risarcimento del danno per equivalente o in forma specifica nell’appalto
10/04/2015
L’ambito di applicazione dell’art. 63 dip. att. c.c.
01/04/2015
Il condominio parziale e i beni condominiali ex art. 1117 c.c.
23/03/2015
Le agevolazioni fiscali e tributarie per il risparmio energetico 2015
14/03/2015
Le agevolazioni fiscali e tributarie per le ristrutturazioni edilizie 2015
08/03/2015
La locazione commerciale, abitativa e il pagamento degli oneri condominiali
27/02/2015
L’identificazione del debitore degli oneri condominiali
25/02/2015
L’identificazione del debitore degli oneri condominiali
18/02/2015
La vendita dei posti auto separatamente dall’appartamento
11/02/2015
La corretta gestione di un supercondominio
04/02/2015
Il lastrico solare e il risarcimento del danno
25/01/2015
L’azione di rivendica e l’amministratore di condominio
18/01/2015
Semplificazioni fiscali: Decreto Legislativo del 21 novembre 2014 n. 175
13/01/2015
Il decreto ingiuntivo per il recupero delle spese nel condominio e nel supercondominio
28/12/2014
Le spese legali per il recupero degli oneri condominiali dei proprietari morosi
18/12/2014
La ripartizione delle spese dell’acqua nel condominio
12/12/2014
Riscaldamento: un «grado in più» costa il 7% sulla bolletta. Ecco i consigli per risparmiare
27/10/2014
La ripartizione delle spese condominiali: i principi generali indicati dall’art. 1123 c.c.
22/10/2014
L’opponibilità ai terzi dei limiti alla proprietà del regolamento condominiale
16/10/2014
Debutta la «carta d’identità» degli impianti di riscaldamento e condizionamento: obbligo dalla prima verifica
03/10/2014
La formazione e l’aggiornamento degli amministratori di condominio
25/09/2014
I poteri e i limiti dell’amministratore di condominio
20/09/2014
Valvole termostatiche obbligatorie? Non sempre sono sinonimo di risparmio
14/09/2014
Condomini energivori: con la riqualificazione la bolletta si taglia di un terzo
09/09/2014
I nuovi ascensori abbattono i consumi elettrici, ma è la frequenza di utilizzo a fare la differenza
04/09/2014
Valvole termostatiche, un grado in meno in casa porta ad un risparmio del 7% annuo
27/08/2014
Blindata e connessa, così la casa è più protetta contro il pericolo furti
21/08/2014
Condominio, ecco il vademecum per prendere le decisioni in agosto
15/08/2014
Valvole termostatiche, un grado in meno in casa porta ad un risparmio del 7% annuo
09/08/2014
L'amministratore di condominio va in vacanza. Ecco i suoi obblighi
04/08/2014
L’obbligo di riscossione degli oneri condominiali a carico dell’amministratore
29/07/2014
Condominio, ecco come difendersi da chi non paga le rate
24/07/2014
Le conseguenze prodotte dalla mancata attivazione di un supercondominio
19/07/2014
I nuovi ascensori abbattono i consumi elettrici, ma è la frequenza di utilizzo a fare la differenza
13/07/2014
Le modalità di pagamento delle quote e delle spese condominiali
07/07/2014
La privacy nel condominio
01/07/2014
L’invalidità del regolamento contrattuale di condominio
23/06/2014
La delibera condominiale per le spese a carico solo di alcuni proprietari
16/06/2014
Affitti, aggiornata la ripartizione delle spese tra proprietari e inquilini
10/06/2014
Le spese per i lavori edilizi non incidono sul bonus mobili
03/06/2014
PARTI COMUNI: 50% CON CODICE FISCALE
28/05/2014
La delibera condominiale per le spese a carico solo di alcuni proprietari
21/05/2014
IL PARCHEGGIO PERTINENZIALE NON SEMPRE È CEDIBILE DA SOLO
15/05/2014
Affitti, tra proprietari e inquilini nuova ripartizione di spese
09/05/2014
Supercondominio al voto: la guida completa
02/05/2014
La formazione e l’accesso al registro anagrafe condominiale e al conto corrente del condominio
26/04/2014
La mediazione obbligatoria nel condominio
18/04/2014
Condominio: Assemblea, regia sempre al presidente
11/04/2014
Condominio, gli amministratori devono andare a scuola
08/04/2014
Amministratori di condominio: sospesa la nomina in assenza di polizza professionale
02/04/2014
Bonus mobili: doppia limitazione su detrazioni elettrodomestici efficienti
21/03/2014
Sul lusso gravano IMU e IRPEF
13/03/2014
Case, nel 2013 vendite giù del 9%
05/03/2014
Ecobonus: proroga del 65% a tutto il 2014 (e nel 2015 si scende al 50%)
26/02/2014
Box e parcheggi, arrivano le detrazioni per costruirli e acquistarli
19/02/2014
Con l'ecobonus «extralarge» l'efficienza taglia la bolletta
10/02/2014
RISPARMIO ENERGETICO: per i lavori in condominio a rischio la maggioranza semplice
31/01/2014
25^ puntata - ''Nel penale il condominio deve essere parte civile''
26/01/2014
24^ puntata - ''FISCO, CONTANTI E CONTRATTI NUOVE REGOLE PER LE LOCAZIONI''
19/01/2014
23^ puntata - ''L’INTERAZIONE TRA IMPIANTI PRIVATI E PARTI COMUNI ALLA LUCE DEI CAMBIAMENTI DELLA RIFORMA - 1^ PARTE''
14/01/2014
22^ puntata - ''NON SERVE IL DURC PER GLI APPALTI''
05/01/2014
21^ puntata - ''Dalla contabilità alle nuove regole dell'assemblea: la riforma del condominio alla prova dei primi sei mesi''
01/01/2014
20^ puntata - ''Scarico a tetto e a parete: novità dal 1 settembre 2013''
11/12/2013
19^ puntata - ''Benefici fiscali prima casa solo con prova certa di residenza''
01/12/2013
18^ puntata - ''Distacco da riscaldamento centralizzato: dal 18 giugno 2013 in vigore nuova disciplina condominio ''
24/11/2013
17^ puntata - ''L'«AGGIO» CERCA ANCORA LA RIDUZIONE ''
18/11/2013
16^ puntata - ''Prima casa, niente pignoramento ma rimane il rischio dell'ipoteca''
09/11/2013
15^ puntata - ''Risparmi in condominio: sì ai voucher Inps per piccoli servizi''
30/10/2013
14^ puntata - ''Il riscaldamento non si taglia''
21/10/2013
13^ puntata - ''Dubbi sui poteri dell’amministratore''
08/10/2013
12^ puntata - ''Amministratore e sanzioni''
15/09/2013
11^ puntata - ''Nuove multe condominiali''
04/09/2013
10^ puntata - ''Le novità più importanti della riforma del condominio''
23/08/2013
9^ puntata - ''Nuove norme sul condominio: la tabella delle novità''
12/08/2013
8^ puntata - ''Nuove norme sul condominio: ecco cosa è cambiato dal 18 giugno''
02/08/2013
7^ puntata - ''Quando la polizza protegge dagli inquilini morosi''
21/07/2013
6^ puntata - ''Condomini, bonus sulle parti comuni''
01/07/2013
5^ puntata - ''Assemblee, maggioranze e conto delle rate. Ecco cinque regole del nuovo condominio''
19/06/2013
4^ puntata - ''Riforma del condominio: animali domestici permessi''
02/06/2013
3^ puntata - ''Nuovi compiti per l'amministratore. La riforma e le nuove regole che entreranno in vigore dal 18 Giugno - 1^parte''
08/04/2013
''La riforma del condominio - La nuova figura dell'amministratore'' - 1^ parte
22/03/2013
1° app. con la nuova rubrica ''L'angolo del condominio'' a cura del geom. Saverio Piergiovanni: ''Presentazione''