«Difficilmente» il settore immobiliare potrà tornare ai fasti raggiunti dalla fine degli anni Novanta fino al 2006. Lo afferma un’analisi di Bankitalia sul mercato immobiliare sugli effetti di una lunga reces-sione che per il settore era già iniziata nel 2006, cioè prima della crisi finanziaria del 2008. « percorsi che nel passato hanno portato alla forte crescita del settore difficilmente potranno essere riproposti nel futuro», si legge nel documento. A pesare influiscono soprattutto i problemi di accesso al credito di giovani e stranieri, ovvero proprio quelle fasce di popolazione che nell'ultimo decennio hanno soste-nuto la domanda di abitazioni, nonchè «un contesto demografico meno favorevole del passato».
Questi fattori, secondo l'occasional paper dell'Istituto di via Nazionale, «spingono verso modelli di crescita dell'intero comparto immobiliare molto diversi dal passato». Gli scenari futuri saranno caratte-rizzati dalla «crescente attenzione alle tematiche della salvaguardia del paesaggio e delle aree verdi, al miglioramento delle condizioni di sicurezza, alla riqualificazione del patrimonio abitazione esistente, al miglioramento dell'efficienza energetica». In questo contesto il settore sta evolvendo dall' «offerta di nuove abitazioni» per puntare all' «offerta di servizi abitativi» fra questi ultimi rientra la maggiore di-sponibilità di case in affitto o anche il “social housing”.
A spingere la domanda di abitazioni negli anni Novanta erano stati - secondo l'analisi - la crescita della popolazione residente e soprattutto l'aumento del numero delle famiglie con un boom acquisti di +75%. A partire dal 2007 gli acquisti hanno cominciato a contrarsi e nel 2013 erano più che dimezzati determinando «l'accumulo di uno stock di abitazioni invendute» stimato intorno a 500 mila unità nel 2012. Tuttavia, l'inversione del ciclo immobiliare non si è riflesso subito nella dinamica delle quota-zioni residenziali nominali. «Dopo essere aumentati di oltre il 60% tra la fine del 1998 e il 2006, i prezzi hanno continuato a crescere ancora fino al primo semestre 2008 e hanno sostanzialmente rista-gnato fino a tutto il 2011», osserva Bankitalia. Solo a partire dal 2012 la crisi del settore si è riflessa sui prezzi e questi hanno iniziato a calare in misura significativa nell'arco del biennio 2012-2013 ac-cumulando una riduzione del 9,5% che al netto dell'inflazione al consumo è stata ancora più pronun-ciata (-20% circa) rispetto rispetto al 2007 e ancora continua oggi.
La filiera del settore immobiliare «contribuisce per oltre un quinto al prodotto interno lordo; la sua ri-levanza per il sistema bancario è ancora più elevata: il credito concesso alle imprese del comparto su-pera il 34 per cento dei finanziamenti al settore privato... Il calo delle vendite e della redditività, supe-riore a quello medio del complesso delle imprese, ha fortemente aumentato la fragilità economica e fi-nanziaria delle aziende della filiera, già caratterizzate da un livello di indebitamento più alto della me-dia. Di riflesso è molto cresciuta la quota di imprese con problemi nel rimborso dei prestiti, in partico-lare tra quelle di maggiori dimensioni e tra quelle che avevano un leverage elevato. Il peggioramento della qualità del credito ha fortemente condizionato la concessione di nuovi finanziamenti al compar-to».
di Emiliano Sgambato

fonte: il sole 24 ore



30/03/2015