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Le innovazioni vietate dell’unità immobiliare privata nel condominio ex art. 1122 cc

Le innovazioni vietate dell’unità immobiliare privata nel condominio ex art. 1122 cc



Cassazione del 5.2.2015 n. 2109 ha stabilito che nel condominio le innovazioni vietate delle unità immobiliari private ex art. 1122 c.c. (prima e dopo la riforma dopo la riforma del condominio) sono quelle che che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterino il decoro architettonico (anche se si realizzano su un bene privato e non hanno ad oggetto un bene condominiale, come, ad esempio, la costruzione di una veranda sul terrazzo privato)

Quando in un condominio (o nell'ambito del condominio) si parla di innovazione ammessa o vietata, (possibile o impossibile), si tende sempre ad affrontare il problema (esaurendolo) nell'esigenza di capire cosa si intende per innovazione (o per miglioramento ed,, oggi, anche di cambio di destinazione d'uso).
Di solito, non viene mai affrontata la questione se l'innovazione (ammessa o vietata) deve riguardare solo e direttamente il bene comune ex art. 1117 c.c. oppure se i limiti derivanti dalle innovazioni vietate riguardano anche le singole unità immobiliari private, se, cioè, non è possibile apportare innovazioni agli appartamenti o agli altri locali privati siti nel condominio quando queste innovazioni, riguardano direttamente i locali privati, ma danneggino (indirettamente) i beni condominiali ex art. 1117 c.c. e se, di conseguenza, le unità immobiliari scontano deli limiti alla proprietà che discendono direttamente dalla legge (e non solo dal regolamento di condominio o dai contratti di acquisto).
Non sempre è agevole comprendere cosa si intende per innovazione, (non esistendo una definizione specifica di innovazione), anche al riforma non ha eliminato questa lacuna, ma ha solo distinto tra innovazioni (generiche) dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al miglior rendimento delle cose comuni che richiedono la maggioranza degli intervenuti e i 2/3 del valore dell'edificio. Ed un secondo tipo di innovazioni (specifiche e "tipizzate") dirette a realizzare scopi "specifici", come ad esempio il miglioramento della sicurezza o salubrità dell'edificio o l'eliminazione delle barriere architettoniche, o il risparmio energetico, oppure, alla creazione di parcheggi, queste innovazioni possono essere assunte con il voto della maggioranza dei presenti e di almeno la metà del valore dell'edificio.
La riforma ha anche previsto il cambio di destinazione (del bene comune) ex art. 1117 ter c.c., imponendo all'interprete anche l'obbligo di dover distinguere tre innovazioni e cambio di destinazione d'uso del bene comune
Il codice prevede due articoli che regolano le innovazioni:
– Il primo regola le innovazioni che comportano una modifica diretta del bene comune ex art. 1117 c.c. (l'art. 1120 c.c. prevede che "I condomini possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni […..] sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino).
In questo ambito rientrano sia le (innovazioni) deliberate dall'assemblea (es. trasformazione di un cortile in posti auto con eliminazione di giardino), sia le innovazioni effettuate dal singolo proprietario sul bene comune (es. costruzione di un'antenna), ma, in quest'ultima ipotesi, occorre coordinare i divieti delle innovazioni e il principio dell'uso del bene comune previsto dall'art. 1102 c.c. una differenza tra l'art. 1102, 1120 e 1117 ter c.c., è data dal fatto che mentre l'art. 1102 c.c. regola il caso in cui l'uso del bene (con o senza modifiche alla destinazione) produce l'esclusione di uno dei titolari dell'uso dei bene comune gli art. 1120 c.c. e 1117 ter c.c. regolano le modifiche (innovazioni o cambio di destinazione d'uso) del bene anche quando non sono dirette ad escludere qualcuno del condomini dal godimento del bene condominiale ex art. 1117 c.c.

– Il secondo regola le innovazioni che comportano una modifica diretta di un bene privato (unità immobiliare) e solo indirettamente possono danneggiare beni comuni ex art. 1117 c.c. (l'art. 1122 c.c. prevede che "nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio. In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea").
Per comprendere se si deve applicare l'art. 1120 c.c. o l'art. 1122 c.c. occorre fare riferimento al luogo dove viene eseguita l'opera, se l'esecuzione dell'opera che produce l'innovazione rientra concettualmente nella nozione di intervento sulla porzione di piano di proprietà personale (ante riforma) o sull'unità immobiliare personale post riforma), perchè inerisce a bene esclusivo si applica l'art. 1122 c.c. e il bene personale non deve essere oggetto di modifiche che rechino danno alla cosa comune.
Quanto alla nozione di "danno" inserita nell'art. 1122 c.c. occorre distinguere tra prima della riforma del condominio e dopo la riforma del condominio. Se prima della riforma del condominio, occorreva integrare l'art. 1122 c.c. richiamando l'art. 1120 c.c., ed infatti, per comprendere in cosa consisteva il danno (ex art. 1122) che impediva di eseguire l'opera sulla porzione esclusiva si doveva far ricorso all'art. 1120 c.c., il quale vietava "le innovazioni che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico. Dopo la riforma del condominio l'art. 1122 c.c. è stato completato recependo nel testo novellato l'insegnamento che aveva già interpretato la norma nel senso che sono vietate le innovazioni anche del bene privato quando recano pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico".
Dopo la riforma, però, sono vietate anche le innovazioni su beni privati ex art. 1122 c.c. che recano danno (generico) ai beni comuni ex art. 1117 c.c. si tratta di un danno diverso da quello previsto o derivante dalla lesione del decoro architettonico o dalla sicurezza del fabbricato o alla stabilità dello stesso (queste sono ipotesi tipiche e specifiche di danno alle parti comuni)
Dalla semplice lettura del 1120 c.c. (post riforma) risulta che l'eventuale innovazione (senza distinguere tra innovazione vietata o meno, infatti, è usata la locuzione "in ogni caso") deve essere comunicata all'amministratore prima dell'esecuzione della stessa, l'amministratore ne riferisce all'assemblea. E' evidente che la comunicazione serve per poter far valutare al condominio l'impatto della innovazione che si intende eseguire, ma non sono previste sanzioni espresse per l'omessa comunicazione. Risulta evidente che si apre tutta la questione relativa alla mancata comunicazione di una innovazione (eventualmente vietata) e dell'omessa comunicazione dell'amministratore all'assemblea (responsabilità dell'amministratore).
La preventiva comunicazione permette, quanto meno, al condominio di verificare l'esistenza dei titoli abilitativi edilizi necessari per la realizzazione dell'opera.
Resta da chiedersi se il regolamento di condominio (o gli atti di acquisto) possono integrare (limitando ulteriormente) la possibilità di innovazioni ex art. 1122 c.c., la risposta è positiva, il regolamento di condominio o il contratto di acquisto può limitare ulteriormente (rispetto l'art. 1122 c.c.) il diritto di innovare il bene privato, in quanto si tratterebbe di limiti alla proprietà perfettamente inseribili nei contratti, ma dovendo essere anche trascritti per essere opponibili.

di Paolo Giuliano
fonte: fanpage



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