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Amministratore di condominio e lite giudiziaria

Amministratore di condominio e lite giudiziaria


Amministratore di condominio e lite giudiziaria

La Cassazione del 1.8.2017 n. 19151 ha confermato il principio per il quale l’amministratore di condominio l’amministratore può proporre opposizione a decreto ingiuntivo ed altresì­ impugnare la decisione di primo grado, senza necessità di autorizzazione o ratifica dell’assemblea, nella controversia avente ad oggetto il pagamento preteso nei confronti del condominio dal terzo creditore in adempimento di obbligazione assunta dall’amministratore, ovvero dando esecuzione a delibere dell’assemblea o per l’esercizio dei servizi condominiali, e dunque nei limiti di cui all’art.1130 cc.

Tipologia di liti

Nell'ambito del condominio il contenzioso giudiziario può raggrupparsi in attività di recupero crediti (attività diversa dal recupero del credito); attività che rientra nell'ambito delle materie di competenza dell'assemblea e/o dell'amministratore (e, di converso attività che esula delle competenze dell'assemblea e dell'amministratore), basta pensare a un contezioso relativo alla proprietà di un bene; attività stragiudiziale o giudiziale (che incide soprattutto su soggetto obbligato al pagamento delle spese legali); è necessario distinguere le liti in base alla materia, in quanto, ad esempio, per il recupero degli oneri condominiali non pagati esiste una norma speciale, che esonera l'amministratore dalla richiesta dell'autorizzazione dell'assemblea preventiva

Attività stragiudiziale

L'attività stragiudiziale (salvo quanto si dirà per la mediazione obbligatoria) diventa rilevante per l'interruzione della prescrizione (vedi denunce all'assicurazione per risarcimento dei danni) oppure per avvertire dell'inizio del procedimento di recupero del credito.
L'attività stragiudiziale diventa rilevante solo nel momento in cui c'è da pagare i relativi incarichi professionali. Le spese (legali) sostenute dal condominio, ad esempio per il recupero stragiudiziale di un credito, sono a carico del condominio, e non del debitore, in quanto il debitore è obbligato a pagare spese stragiudiziali anticipate dal creditore solo nel momento in cui il creditore riesce ad ottenere un titolo esecutivo, che include il pagamento anche delle spese stragiudiziali.
Una norma particolare è prevista per l'attività stragiudiziale relativa alla mediazione obbligatoria, il codice prevede che l'amministratore di condominio può presentarsi in mediazione solo se l'assemblea ha autorizzato (con delibera assunta ex art. 1136 comma II cc) la partecipazione.
Anche per la mediazione è confermata la regola che in assenza di un titolo esecutivo che imponga ad un soggetto diverso dal condominio di pagare le spese di mediazione (a carico del condominio) le spese stragiudiziali relative alla mediazione sono a carico del condominio.

Attività giudiziaria

Salvo situazioni di urgenza nel condominio è sempre l'assemblea che adotta le decisioni relative alla gestione dei beni condominiali. Infatti, l'amministratore resta rispetto l'assemblea in una situazione subordinata e può essere definito come un mero mandatario ed esecutore delle delibere dell'assemblea Occorre, quindi, valutare come questo principio si applica in presenza di liti giudiziarie. Del resto, sembra proprio derivare da questo principio la norma per la quale il proprietario in disaccordo con la lite deliberata dall'assemblea può sempre dissociarsi dalla stessa. Le opzioni che si possono seguire sono sostanzialmente due:
a) per ogni lite giudiziaria (attiva o passiva) è sempre necessaria (in questo modo c'è la certezza che i proprietari sono sempre informati sulle liti pendenti e diventa effettivo il potere di dissociazione dalla lite), del resto, se il condominio non decide di iniziare o proseguire una lite il singolo proprietario può sempre decidere di agire in giudizio singolarmente a tutela del condominio, unica eccezione sarebbe il decreto ingiuntivo per il recupero dei crediti condominiali.
b) solo per le liti che esorbitano i poteri dell'amministratore (o dalle materie di competenza dell'assemblea l'amministratore per costituirsi in giudizio deve ottenere una preventiva autorizzazione dell'assemblea; in questo modo però, l'assemblea potrebbe anche non venire ami a conoscenza di liti (eliminando il potere di gestione dell'assemblea, dall'altro verrebbe anche neutralizzato il diritto alla dissociazione dalla lite)

La posizione della giurisprudenza

Quest'ultima ricostruzione è quella che viene seguita. Deve al riguardo rilevarsi che, secondo il più recente indirizzo della Corte, inaugurato dalla pronuncia delle Ss.Uu. n.18331/2010 non può ritenersi che l'amministratore del condominio sia titolare di una legittimazione processuale illimitata: l'amministratore può, in via generale, costituirsi in giudizio ed impugnare la sentenza sfavorevole senza la preventiva autorizzazione dell'assemblea, ma in tale ipotesi, onde evitare una pronuncia di inammissibilità , deve ottenere la necessaria ratifica del suo operato da parte dell'assemblea stessa.
Si è peraltro precisato che, giusto il disposto dell'art. 1131 commi 2 e 3 c.c., autorizzazione e ratifica sono necessarie nelle sole cause che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore (Cass.1451/2014), mentre esse non sono necessarie per quelle controversie che hanno ad oggetto parti o servizi condominiali e comunque riconducibili alle attribuzioni di cui all'art. 1130 c.c. (Cass. 10865/2016).
Da ciò consegue che l'amministratore può proporre opposizione a decreto ingiuntivo ed altresì­ impugnare la decisione di primo grado, senza necessità di autorizzazione o ratifica dell'assemblea, nella controversia avente ad oggetto il pagamento preteso nei confronti del condominio dal terzo creditore in adempimento di obbligazione assunta dall'amministratore, nell'esercizio delle sue funzioni, in rappresentanza dei partecipanti al condominio, ovvero dando esecuzione a delibere dell'assemblea o per l'esercizio dei servizi condominiali, e dunque nei limiti di cui all'art.1130 c.c. (Cass. 16260/2016).
Quindi, quando la causa trova il suo fondamento nella gestione dei servizi comuni e nell'erogazione delle spese relative a tale gestione ( art. 1130 c.c. commi 2 e 3), si riferisce certamente ad obbligazioni assunte per l'esercizio dei servizi condominiali e dunque nei limiti di cui all'art. 1130 c.c. , onde non è necessaria l'autorizzazione , nè la successiva ratifica da parte dell'assemblea condominiale.

di Paolo Giuliano

fonte: fanpage


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